Liegenschaften

Definition Liegenschaften

Als Liegenschaft gelten alle Grundstücke, Gebäude und die im Grundbuch eingetragenen selbständigen und dauernden Rechte (Baurechte usw.; im Baurecht erstellte Bauten versteuert der Baueigentümer). Ferner gehören dazu auch die mit ihnen verbundenen Sachen und Nutzungsrechte (Wasserkräfte und dgl.). Der Steuerwert wird aufgrund des Katasterwertes festgelegt.
Ausserkantonale Liegenschaften geben Sie mit dem betreffenden kantonalen Steuerwert an. Die  Umrechnung auf solothurnische Werte aufgrund des Bundessteuerkoeffizienten nimmt die  Veranlagungsbehörde von Amtes wegen vor. Geben Sie im Ausland gelegene Liegenschaften mit dem Verkehrswert an.

Mietwert der eigenen Wohnung

Wenn Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung besitzen, tragen Sie die notwendigen Angaben ins Formular «Liegenschaften » ein, ebenso wenn Ihnen das Wohnrecht oder die Nutzniessung an einer Liegenschaft zusteht. Die Einspeisevergütung (Bruttoertrag) für Photovoltaik-Anlagen stellt Liegenschaftsertrag dar. Wert der Eigennutzung (Eigenmietwert) beim Einfamilienhaus und Stockwerkeigentum in Gebäuden mit durchschnittlicher Bauart.

Staatssteuer

Als Gebäude durchschnittlicher Bauart gilt ein Gebäude dann, wenn die Katasterschätzung, die auf die selbst benützte Wohnung entfällt, nicht mehr als CHF 240'000 beträgt. Der Mietwert von Wohnungen in Gebäuden durchschnittlicher Bauart wird in der Regel pauschal nach folgenden Prozentsätzen der auf die Wohnung entfallenden Katasterschätzung für Gebäude und normalen Umschwung bemessen. Der Mietwert von Liegenschaften welche im Kanton Solothurn liegen und die oben erwähnten Veraussetzungen erfüllen, wird in etax Solothurn automatisch berechnet.

Bundessteuer

Berechnen Sie auf dem pauschal bemessenen Mietwert für die Staatssteuer einen Zuschlag von 25 %. Einen Abzug wegen Unternutzung können Sie geltend machen, wenn Familienangehörige ausgezogen sind und Sie nur noch einen Teil der Wohnung nutzen. Der Unternutzungsabzug wird jedoch nicht gewährt, wenn ein Teil des Hauses abwesenden Familienangehörigen oder Besuchern zur Verfügung gehalten wird. Die nichtbenützten Räume dürfen nicht möbliert sein. Für eine Zweitwohnung können
Sie keinen Unternutzungsabzug geltend machen.

Miet- und Pachtzinseinnahmen

Zum steuerbaren Mietertrag gehören:

  • die Bruttomietzinseinnahmen, einschliesslich des Betrages der dem Hauswart
    oder Hausverwalter als Arbeitsentgelt gewährten Mietzinsreduktion;
  • alle Vergütungen der Mieter für Nebenkosten, ausgenommen die Zahlung für Heizung,
    Warmwasser und Reinigung von Treppenhaus und Vorplatz, soweit sie Ihre tatsächlichen Auslagen als Vermieter übersteigen. Sind die Entschädigungen für Heizung, Warmwasser und Reinigung vertraglich im Mietzins inbegriffen, so können Sie die tatsächlichen Auslagen hierfür von den Mietzinseinnahmen abziehen;
  • nicht rückzahlbare Zusatzverbilligungen des Bundes (gemäss Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 WEG) für vermietete oder selbstbewohnte Objekte sowie ähnliche Zinszuschüsse von Kantonen und Gemeinden, wenn Sie diese nicht unter Schulden abgezogen haben.
  • Die Einspeisevergütung (Bruttoertrag) für Photovoltaik-Anlagen und der Wert des selbstverbrauchten Stroms ist Liegenschaftsertrag.

Liegenschaftskosten

Bei Liegenschaften im Privatvermögen können Sie die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien (ohne Hausratsversicherung), Betriebskosten bei Fremdnutzung (sofern der Vermieter dafür aufkommt) sowie Energiesparmassnahmen an bestehenden Bauten und Kosten denkmalpflegerischer Arbeit abziehen. Unterhaltskosten sind Kosten, die der Werterhaltung dienen, wie die Auslagen für die Behebung von Schäden (Reparaturen), wiederkehrende Erneuerungsarbeiten (Neutapezierung, Neuanstrich, Fassadenrenovation etc.), Ersatz bereits vorhandener Anlagen (sanitäre Einrichtungen, Kochherde, Heizungsanlagen), Gartenunterhalt (Pflege und Ersatz von Pflanzen, die das Jahr überdauern,  Zaunreparaturen, Wegausbesserungen etc.), Reinigung von Heizung und Kamin und Einlagen in den Reparatur- und Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten verwendet werden. Energiesparende und dem Umweltschutz dienende Investitionen können Sie abziehen. Kürzen Sie den Abzug um allfällige öffentliche oder private Beiträge.

Nicht abziehbar sind insbesondere

  • wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie Erschliessungen, Neubauten) und Verbesserungen; Aufwendungen gelten als wertvermehrend, wenn sie entweder den Gebrauchswert der Liegenschaft erhöhen oder die jährlichen Betriebskosten senken; davon ausgenommen sind Kosten für Energiesparmassnahmen;
  • Kosten und Abgaben, die mit dem Erwerb oder der Veräusserung der Liegenschaft
    verbunden sind;
  • Rasenpflege (inkl. Rasenmäher etc.).

Für Einzelbeträge unter CHF 500 sind keine Rechnungskopien beizulegen. Sie sind jedoch detailliert aufzuführen (Datum der Rechnung, Name des Rechnungsstellers, Bezeichnung der Arbeit/ Ware). Beträge ohne detaillierte Aufstellung werden nicht zum Abzug zugelassen. Das Steueramt behält sich vor, bei Bedarf auch Belege für Einzelbeträge unter dem Betrag von CHF 500 nachträglich einzuverlangen. Für Einzelbeträge ab CHF 500 legen Sie bitte die Rechnungskopien (inkl. der Detailangaben) bei. Bei grösseren Umbauten und Sanierungen sowie Ersatz von Bestehendem empfehlen wir Ihnen, den Zustand vor- und nachher fotografisch zu dokumentieren.

Der Pauschalabzug umfasst die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien, die Verwaltungskosten sowie die Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Er beträgt:

  • 10% vom Mietwert oder Mietertrag für Liegenschaften bis 10 Jahre (Baujahr 2010 und jünger
  • 20% vom Mietwert oder Mietertrag für jede Liegenschaft über 10 Jahre (Baujahr 2009 und älter)

Jedes Jahr können Sie für jede Liegenschaft zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug wählen.

Ein Pauschalabzug ist nicht zulässig, wenn die Liegenschaft von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt wird. Bei solchen Liegenschaften sind stets nur die tatsächlichen Aufwendungen abzugsfähig.

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